С 1 июля 2021 года вступают в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс Украины. Документ был принят еще в марте 2020 года, подписанию предшествовала бурная дискуссия и споры. Действие Закона направлено на образование рынка земли с/х назначения. Принятая редакция не оправдала надежды большинства представителей агробизнеса, и по факту оттянула долгожданное открытие свободного рынка на долгих три года. 

События, предшествующие появлению рынка земли в Украине

Начало преобразований в сельском хозяйстве приходится на 90-е годы прошлого века, связано с передачей колхозных и совхозных земель в частные руки их членам на правах выкупа, пая. Но и до настоящего времени собственники не имеют полноценных прав на ее владение.

Следующий большой шаг был сделан в 2002 году, связан с введением моратория на некоторые виды сельскохозяйственных угодий. Во все последующие годы принимались меры по ужесточению требований отсрочки с недопущением ее обхода. Мораторий действует и по настоящее время, распространяется на следующие виды земли:

• общественной и национальной собственности;
• выделенные в частные руки по праву долевого участия;
• товарного сельхозпроизводства.

Именно на эти площади приходится большая часть сельхозугодий Украины, действует запрещение изменения целевого назначения. Длительность процесса принятия Закона привела к появлению многочисленных нарушений, среди которых часто встречается игнорирование моратория, отличие фактических границ, от указанных в документации. Поэтому перед заключением любых сделок рекомендуется выполнить технический и правовой аудит, правовую проверку, получить агротехнический паспорт участка.

Какие изменения оговорены в Законе 

Внесенные в Закон изменения направлены на планомерное упразднение моратория, накладывают ограничения на приобретение сельскохозяйственных угодий отдельными субъектами, препятствуют образованию монополий и крупных агрохолдингов. 

Запуск Закона на право купли-продажи участков с/х назначения разделен на три этапа:

1. С 01 июля 2021 до 31 декабря 2023 право на владение сельхоз. участками разрешено государственным учреждениям, региональным громадам и жителям страны, имеющим гражданство Украины.
2. С 01 января 2024 года отменяется мораторий на продажу с/х участков для компаний некоторых категорий.
3. Иностранные подданные и зарубежные компании принимать участие в покупке сельхозугодий смогут только в том случае, если по результатам всеукраинского референдума будет принят соответствующий вердикт.

Несмотря на то, что мораторий на земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности продолжает действовать, в виде исключения он не распространяется на площади, которые принадлежат украинцам на правах постоянного пользования и пожизненного владения, передающиеся по наследству. Они имеют первоочередное разрешение выкупить площади фермерского хозяйства, оформив рассрочку оплаты на 10 лет. Приватизация национальной и общественной собственности продолжается на прежних условиях. Предполагается, что в будущем эти земли можно будет взять в аренду, участвуя в электронных аукционах.

Важное нововведение – это ликвидация обязательств по целевому назначению земли, таким образом можно будет перепрофилировать ее на использование под потребности иных сфер жизнедеятельности в рамках действующего законодательства.

Кто приобретает права на покупку земель?

До 1 января 2024 года рынок земли открывается только для украинских физ. лиц. На правах частной собственности отчуждение выполняется из расчета на одного человека не более 100 га. Для юр. лиц по-прежнему будет действовать мораторий.

Старт рынка земли для украинских компаний назначен на 01 января 2024 года. С этого же времени объем земли для одного физ. лица возрастает до 10,0 тыс. га. Компании получают право приобрести в частную собственность землю для разрешенных видов деятельности. Действующее законодательство распространяется на земельные объемы до 10,0 тыс. га, при этом учитывается совокупный земельный объем, находящийся в собственности конечных бенефициаров. Обязательное условие: прозрачность корпоративной структуры, отсутствие промежуточных звеньев. Действие закона распространяется только на граждан Украины, региональные громады/государство. Мораторий на приобретение корпоративных прав юридическими лицами может быть ликвидирован только на основании референдума. 

Могут ли рассчитывать на украинские земли зарубежные аграрии

Юр. и физ. лица иностранного происхождения смогут приобретать в частное пользование сельскохозяйственные земли только после принятия соответствующего постановления всеукраинского волеизъявления граждан. В случае положительного решения иностранцы получают возможность свободного участия в рынке земли Украины. А зарубежный капитал сможет работать через компании, которые созданы с соблюдением законодательства Украины. Иностранные субъекты получат возможность приобретать, брать в аренду землю на равных условиях как с нашими соотечественниками, так и с субъектами предпринимательской деятельности Украины.

Как подготовиться к приобретению украинских сельхозугодий

В настоящее время наблюдается большое количество замечаний, технических ошибок, недоработок, связанных с отсутствием адреса, данных о составе угодий в Государственном земельном кадастре. Необходимо учитывать, что в этом случае земельная сделка будет перенесена до устранения ошибок.

Оборот земельных паевых наделов остался на прежних условиях, до 01.01.2024 года продлено вето на изъятие участков в пользу управляющих компаний. Оно касается именно частных земель и вызывает немало дискуссий, несмотря на то что значение земельной долевой части оговорено в ст. 130 Земельного кодекса Украины. Согласно Закону, приобрести пай в собственность по существующим правилам можно будет только в том случае, если он выделен на местности. При прохождении процедуры купли-продажи необходимо учитывать большие риски, которые связаны с неопределенностью границ. 

Кто получает преимущества при выкупе земельного участка

В настоящее время преимущество при выкупе сельскохозяйственного участка имеют лица, арендующие данную площадь или владеющие ее частью. Это право как граждане Украины, так и юр. лица получают, начиная с 01.01.2024 года. Первоочередное разрешение на выкуп реализуется через уведомление собственника. Не стоит игнорировать это обязательное условие, несоблюдение которого в дальнейшем может привести к потере участка. Но окончательная точка в этом вопросе поставлена после принятия Закона №1423-IX от 28.04.2021, который получил второе название Земельная Конституция Украины. 

Что изменяется в договоре аренды со сменой собственника

При приобретении участка стоит обратить внимание на наличие лиц, имеющих материально-правовую заинтересованность в исходе сделки. Они могут иметь права пользования. Смена владельца или выделение пая на местности для последующей продажи не служит основанием для прекращения действия арендного договора и внесения в него изменений.

Что еще нужно учитывать о продаже/покупке земли

В отношении сделок по купле-продаже действуют обязательные условия:

• Все расчеты должны быть проведены по безналичному расчету.
• Покупке должен предшествовать сбор информации о финансовых делах интересующих субъектов.
• Потребуется указать источник доходов.
• Цена земельного пая не должна быть занижена по сравнению с нормативной стоимостью.

Для того чтобы налогообложение было выполнено согласно Законодательству, до заключения сделки необходимо произвести экспертную оценку участка. От нового собственника угодий потребуется соблюдение правил и ограничений украинского рынка земли, в случае нарушений предусмотрено наказание вплоть до конфискации земли и признания сделки незаконной. Основанием для конфискации может стать только приговор суда по искам Госгеокадаста. Допустившему нарушение собственнику предусмотрена выплата стоимости земельного участка.